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洪涛 的博客

北京工商大学教授,商务部特聘专家

 
 
 

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中共党员,93级中国社科院博士,教授,商务部市场运行调控专家、国内贸易专家、电子商务咨询专家、农业部农产品市场流通专家、流通领域30年有影响力优秀专家、北京市优秀教师、中国市场学会副秘书长、中国商业联合会专家工作委员会副秘书长、中国商业经济学会副秘书长学术委员会副主任、全国高校贸易经济教学研究会副秘书长、中国粮食经济学会/行业协会常务理事、中国市场学会批发交易市场专家委员会副主任、中国肉牛经济学会专家组成员、全国农贸中心(批发市场)联合会常务理事、中国市场指导委员会副会长

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洪涛:警惕——中国购物中心总量将达4000家  

2013-02-08 10:18:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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洪涛:警惕大体量商业地产危机

一些城市商业地产空置率逐步上升

经济参考报梁倩 2013-02-08 00:

    在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下,多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀,甚至出现了常州商业鬼街、成都写字楼空楼现象。多位业内人士表示,在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商业地产,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升,已经出现过剩态势。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

  商业地产迎来集中上市潮

  在商业地产开发高峰过后,2013年将迎来商业地产集中上市潮。据中房信集团统计,2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城。

  在购物中心方面,据中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示,截至2011年年底,中国有276家新增购物中心,使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4000家。

  世联地产数据监测也显示,中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是,仅深圳就预计在2013年至2014年,将有多达19个大型商业项目入市,增加商业面积170万平方米以上。

  另外,成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米;昆明未来五年仅商铺新增298.5万平方米,人均商业面积直追香港、上海;沈阳在建商业房产达700多万平方米,远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。

  对此,世联地产商业部总经理宋春生认为,2009年后商业地产开发逆市崛起,2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外,原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好,被迫推迟至2013年开业。

  关店、倒闭频现,空置率急剧上升

  35岁的张欣是土生土长的沈阳人,近年来,她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示,虽然沈阳有超过70家大型综合体,但自己逛街常去的也就四五家。

  虽然临近春节,但商场却一反常态变得较为冷清。张欣说,在上周五傍晚到百盛购物时发现,本应是销售旺季的人最多的时间,却只有稀疏的几个消费者。

  张欣说,虽然沈阳身处二线城市,又是省会,但消费习惯却未改变,大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好,甚至倒闭。

  对此,北京工商大学商业经济研究所所长洪涛在接受《经济参考报》记者采访时表示,现阶段商业地产有跟风现象。由于对零售业本身需求并不了解,致使一味地追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达3000以上;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外,也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。

  事实上,此前世邦魏理仕发布全球购物中心报告称,中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。以深圳市为例,未来五年内,深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路1520分钟的距离内,就有四到五个万象城扎堆。龙岗区则表示在连接市中心的深惠路两侧,五年内就要建设12个综合体,平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

  洪涛表示,人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1 .2平方米上下而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米,部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。

  商业地产的重复建设,带来的是高空置率。数据显示,2012年,中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%,而在一线城市,空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。全联房地产商会日前发布的R E IC O报告也显示,广州随着2012年第四季度的三个大型项目交付,其空置率预计直接攀升至15%-20%的区间。与此同时,2013年预计深圳市场有12个甲级写字楼项目入市,深圳空置率也将小幅升高。

  与此同时,值得注意的是,店铺密集,同质化严重,恶性竞争,最终迎来的只是关店、倒闭的浪潮。从火锅店、咖啡屋、便利店到大型商超、购物中心,扎堆开店过后,面临一次次洗牌。

  据了解,自2011年太平洋百货关闭两家门店,撤离北京后,2012年众多百货业步其后尘,纯本百货、望京N O V O百货均关张,永旺百货撤出朝阳大悦城。而在新项目入市方面,曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼;长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间;巴黎老佛爷百货也将开业时间延至20139……

  此外,众多便利店与大型超市也选择关停部分店面。其中,全家、罗森、7-11等便利店龙头进入关店调整期,可的、好德、O K便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。就连刚刚开起的顺丰便利店也选择关张大吉。

  在超市方面,沃尔玛表示2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店,占其在华门店的1/4Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度。

  洪涛表示,目前国内约有70%的商业地产项目,就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理,商业项目的空置率便一路攀升,很多商业项目处于停滞状态一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装,并拆分成小商铺,然后再出售、招商,打着不同的主题吸引投资者。

  但值得注意的是,魁北克投资咨询(北京)有限公司副总裁兼总经理戴博思在接受《经济参考报》记者采访时表示,虽然部分城市商业地产集中入市会提高空置率,但在促进城镇化发展、提高居民收入的背景下,中国商业地产市场仍有被挖掘的空间。他指出:一般来说,我们必须着眼于广州、深圳、重庆、天津、沈阳等拥有巨大潜力的城市,但是我们不能忽略长沙、武汉、南昌、郑州、成都等区域中心。

  警惕商业地产泡沫危机

  日前,常州被爆出500万平方米的 商 业 地 产 聚 集 区 ,空 置 率 高 达50%。与此同时,成都也被曝出空置率高达34.6%

  同策咨询研究中心总监张宏伟对此指出,按过去两年的平均消化量静态计算,很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年,有的甚至达到60年,商业地产的泡沫正逐渐显现。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以收拾的局面。

  事实上,不仅是二三线城市,一线城市也暗藏商业地产危机。截至2012年底,上海商业地产存量高达1200万平方米,相当于近20个徐家汇商圈。2013年,预计上海各类城市综合体及购物中心商业面积将再增380万平方米,其中还不包括目前市中心最大的、商场面积达32万平方米的月星环球商业中心,真如弘基时尚中心、古北高岛屋百货和路威酩轩尚嘉中心、淮海路环贸广场等。

  上海在过去两年间有47个购物中心开盘,但现阶段仍有37个处于在售状态。上海淮海商业集团董事长吴荷生指出,商场越建越多、越建越大,恶性竞争下,出现了招商困难,有些购物中心里,甚至超过一半的柜面都是空的。

  与此同时,北京也被媒体曝出,近八成商业地产处于滞销。据统计,从去年9月至今年1月北京市共有32个商业地产项目入市,其中近八成项目销售率不足50%,甚至不少项目出现成交。

  对此,曾经担任上海市委研究室主任的张广生也指出,很多城市在商业地产的布局和规划上存在问题,不能重蹈住房市场泡沫覆辙,加强政策调控迫在眉睫。

  戴博思对记者表示,虽然有部分城市出现供过于求的状况,但他仍积极地看待中国商业地产的投资环境。他认为,应从城市细分市场来调整投资,例如一些城市可能拥有过多的高端项目但是缺乏中端市场的供应。

  尽管我们继续着眼于一线城市的购物中心或者写字楼项目,但是许多二线城市仍然缺乏足够的A级写字楼,这对我们有相当的吸引力,我相信一些城市的A级写字楼仍是供不应求的。戴博思说。

  而对于现阶段房地产泡沫,戴博思表示我们不能一概而论认为中国有房地产泡沫,这个市场太大而且存在太多的差别。事实上确实有局部的泡沫,而最好的处理方式是发挥市场机制的作用。

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