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洪涛 的博客

北京工商大学教授,商务部特聘专家

 
 
 

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关于我

中共党员,93级中国社科院博士,教授,商务部市场运行调控专家、国内贸易专家、电子商务咨询专家、农业部农产品市场流通专家、流通领域30年有影响力优秀专家、北京市优秀教师、中国市场学会副秘书长、中国商业联合会专家工作委员会副秘书长、中国商业经济学会副秘书长学术委员会副主任、全国高校贸易经济教学研究会副秘书长、中国粮食经济学会/行业协会常务理事、中国市场学会批发交易市场专家委员会副主任、中国肉牛经济学会专家组成员、全国农贸中心(批发市场)联合会常务理事、中国市场指导委员会副会长

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洪涛应邀参加2013博望首届商业地产商业高峰论坛并演讲  

2013-09-28 16:58:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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洪涛应邀参加2013博望首届商业地产商业高峰论坛并演讲 - 洪涛 - 洪涛 的博客
 

 9月28日,洪涛应邀参加2013博望首届商业地产商业高峰论坛并演讲,他衷心祝愿汇盛家居广场项目成功。参加论坛会的有马鞍山市副市长季翔、博望书记、 区长、政协主席、人大等领导,以及博腾公司董事长王辉、安徽东源美家乐建材家居朱家发董事长100多位企业家,中国商业联合会商品交易市场专业委员会副主任骆毓龙、中国市场学会副秘书长范国鹏。以下洪涛演讲的主要内容:

宏观经济形势及商业地产投资价值分析

主要内容

一.宏观经济形势变化

二.住宅地产转向商业地产

三.商铺投资特点及泛CBD

时尚商圈模式分析

一.宏观经济形势变化

(一)三个转变

快经济向慢经济转型

快消费向慢消费转型

快服务向好服务转型

快经济-中速经济-慢经济转型

快经济:八九不离十

中速经济:七上八下

低速经济:七下不上

1快经济向慢经济转型

   我国经济增幅减缓,GDP增幅在“七上八下”,现阶段主题是“经济结构调整、发展方式转变”,具体到商品交易市场来说,就是“控制规模、调整结构、交易升级、管理创新”。

    关门和开门同时存在,关门的门店较多,这里有经济形势影响,也有主动调整结构的因素,沃尔玛、家乐福等外资关店是最为典型的案例。同时许多强势企业借机扩张,开设新的门店,促进了流通业结构调整和升级。

2快消费-中消费-慢消费转型

快消费-17%以上

中速消费14%-13%

低消费-13%以下

    2013年我国消费市场受到“八项政策”、“六项禁令”的影响,公款消费大幅度减少,高档餐饮业受到影响,出现负增长,高档钟表业受到致命的打击,商品价格促销也受到社会的质疑,消费增幅减缓。但是,中国人口众多,消费处于一个上升的发展空间,社会消费品零售总额增长在13%以上、实际增长在11%以上速度增长,1-8月社会消费品零售总额达到14万亿元,增长达到13.4%,实际增长达到11%,预计全年可能达到23万亿元,中国仍然是十分活跃的市场,而且仍是第二大消费国。

3快服务向好服务转型

    自1978年以来,我国GDP以接近10%的速度高速增长,我国人均GDP先后跨过1000美元、2000美元、3000美元、4000美元、5000美元,进入6000美元时代,2013年将达到8000美元,深圳、广州、上海、北京等城市人均GDP分别超过1万美元等,城乡居民消费进入由吃穿用为主到住行为主的时期。

(二)转变主题

1控规模-8万家商交易市场

2调结构-特大型-大型-中型-小型

3转方式-粗放经营向集约经营

4创模式-多种模式创新

(三)下半年好于上半年

GDP传统“八九不离十”

 现在“七上八下”

社会消费品零售总额

2013年仍然超过23万亿元,

农村增长超过城镇。

(四)消费进入新时期

消费4个阶段:温饱消费、小康消费、符号消费、品质消费

建材家居消费5个阶段

第1个阶段,是商品房刚刚开始,那时候的要求也是普通的装修,配上简单的家具。

第2个阶段,是更多的消费者在购买商品房以后,在商品房装修上有一定的更宽的要求。

第3个阶段,是对高端的消费的要求更加突出,所以从建材市场来讲,2008年进行了比较大的调整,除了硬件条件的调整,下一步是要服务的提升,建材家居市场的结构性调整能够使更多的品牌厂商能够在建材家居市场获得更大的利益。

第4个阶段,经历“第四代家装”到“第五代家装”的变革。

第4代家装:

一是设计从空想——体验、从图纸——样板间展示,从简单拼凑——系统集成;

二是设计、选材、施工一体化。

第5代家装:

其本质是体现人性化,为消费者提供更高质量的服务,满足个性化需求,为消费者省时、省力、省心,实现快乐装修。

第5个阶段,建材家居消费进入健康、智能、节能的体验性消费阶段。

二.住宅地产转向商业地产

(一)商业地产业的三位一体

地产+商业+金融

投资——经营——项目管理

(二)商业地产内容

1城市——社区商业:15分钟商圈建设

2农村——农村物流(农产品物流、生资物流、小商品物流、再生资源物流)

3城乡——商业地产投资重点:省略

三.商铺投资特点及泛CBD时尚商圈模式分析

(一)商铺投资特点

1.稳定性的特点

     住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

2.增值性的特点

    商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。

3.投资回报率高的特点

    与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%,但目前,住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%-8%,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%-15%,有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。

   需要指出的是,除商铺租金收益之外,精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益,在商铺买价升值到一定水平时及时卖出,完成该商铺的投资过程。

4.具有投资潜力特点

    目前在国内,商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4:1-5:1,可见商铺价格还有较大的上涨空间——商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作,因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响,而且如果住宅价格透支,这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后,批发业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面,许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。

5.可出租、可经营的特点

    商铺的投资者主要有两种:

一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;

二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营目的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。目前一级城市商铺投资的回报率为10%-14%。

(二)建材家居市场泛CBD时尚商圈模式投资优势

建材、家居、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的商圈模式。

第一种综合体模式

第二种是集合体模式

与其他以家居为主的商圈不同,北京东四环是一个多业态商圈,其特色是多种业态聚集到一个整体规划的商业带内,囊括家居、百货、休闲、餐饮、娱乐等业态,是一个时尚人群云集的高档商圈,有东四环“泛CBD”之称。

 

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