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洪涛 的博客

北京工商大学教授,商务部特聘专家

 
 
 

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中共党员,93级中国社科院博士,教授,商务部市场运行调控专家、国内贸易专家、电子商务咨询专家、农业部农产品市场流通专家、流通领域30年有影响力优秀专家、北京市优秀教师、中国市场学会副秘书长、中国商业联合会专家工作委员会副秘书长、中国商业经济学会副秘书长学术委员会副主任、全国高校贸易经济教学研究会副秘书长、中国粮食经济学会/行业协会常务理事、中国市场学会批发交易市场专家委员会副主任、中国肉牛经济学会专家组成员、全国农贸中心(批发市场)联合会常务理事、中国市场指导委员会副会长

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城市商业区运营管理指南研讨会在京举行  

2014-04-13 14:44:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市商业区运营管理指南研讨会在京举行 - 洪涛 - 洪涛 的博客

 城市商业区运营管理指南研讨会在京举行

(李春晓整理)

        2014410日下午,城市商业区运营管理研讨会在北京甘家口大厦六层会议室举行,参加会议的有海淀区商业服务协会周平会长、北京工商大学经济学院洪涛教授、北京市标准化研究院标准研究中心主任谢翔燕、北京市海淀区商委主任甄蕾、蔡京蓉高级工程师、同济大学郑文佳博士、东城区商委规划发展科靳州、王府井商业街管委会商业运营部李多多部长、前门大街管委会唐丹、北京翠微大厦总经理徐涛、北京当代商城徐源副总经理、甘家口大厦有限责任公司总经理韩建国等,郭雪迎秘书长、主任、张清杰部长、北京标准化研究院李晓林博士、周巧霖高工,北京工商大学李春晓研究生等参加了会议,研讨会对城市商业区运营管理以及管理指南国家标准进行了讨论。会议由谢翔燕主持。

北京市标准化研究院标准研究中心谢翔燕发言:

今天我们在这里开一个城市商业区运营管理研讨会,有幸请到了很多专家,首先,很感谢各位在百忙之中来参加城市商业区运营管理的研讨会。

城市商业区运营管理项目的背景:城市商业区运营管理这一套是有三项国家标准,城市商业区运营管理指南、城市商业区社区设计与功能要求、城市商业区服务质量规范是有三项关于城市商业区的系列标准,这个项目是我们从2012年国家质检总局,国家发改委下来的科研项目,由北京市标准化研究院、上海市标准化研究院、同济大学主要来承担这个科研,在研究过程中标准的起草单位有北京市标准化研究院,还有我们海淀区商业服务协会、北京工商大学,上海市标准化研究院和同济大学。

前期经过相关资料的研究,调研。我们形成了一个草案,希望今天能够得到各位专家给我们的支持,给我们提出在标准中的一些问题,现实的商业运营管理过程中最需要去标准化来规范的地方,希望各位专家畅所欲言,后期再给各位发过去征求意见,这是我们前期的一个工作背景以及下一期的工作计划。

二、北京工商大学洪涛教授发言:

由北京标准化研究院、海淀区商业服务协会、北京工商大学商业经济研究所举办的一次商业区建设研讨会很有意义,主题有两个,第一是商业区建设和发展当前面临的哪些问题和热点,怎么样去发展,第二是研讨城市商业区运营和管理指南标准,这个国家级标准在出台后在商业区建设和管理方面将是一个具有指导性的文件,非常重要。今天活动在甘家口大厦来举办。大家在一块交流是非常好的事,我觉得只有把问题研究清楚了,形成一个水平比较高的标准,为国家的发展会起到非常好的作用。

城市商业区建设是一个城市建设比较核心的问题,城市商业建设的好就有特色,城市商业建设的不好,就没有特色。现在全国在城镇化建设当中最大的问题就是“千城一面”,无论到哪个城市基本都是一个样,这些商业区的建设,如果按照现在的状态发展存在很多问题。所以我想借这个机会来讨论一下,在整个经济发生变化,由经济增长转型,由高速向低速经济增长,我国商业区应该怎么去建设,当然要有特色。

全国的商业区不可能是一个模式,但应该有规范,研究商业区的问题必须要从两个方面来研究这个问题,要解决两个问题,一个特色问题,一个规范问题。特色问题就是要形成自己的特色,规范问题是从国家宏观管理而言的,标准应有广泛的社会参与的情况下总结出来的,当前商业区怎么去规范化,北京标准化研究院来写,还是非常有经验的。现在问题是怎么能符合中国的实际,同时又引导未来的发展趋势和方向。全国各地商业区的建设,各具特色,但还是有一些典型。在总结这些典型的基础上,标准要反映大多数商业区情况,大多数能够做到的,同时特色商业区又能够得到较好地发展。

我对商业区的理解,包括中心商业区、区域商业区、社区商业区、特色街区这四个层次。过去在计划经济条件下叫一级商业区、二级商业区、三级商业区,有些地方可能叫主商业区、副商业区;有的叫功能商业区,但是万变不离其宗。

一个城市必然会有一级商业区,是为外地游客服务的。一个城市还有许多区域性的商业街区。随着城市的发展,出现了许多各种各样的社区商业区,北京最大的社区有20万人,是特大型社区,还有迷你型的社区,还有老的社区、新的社区。社区商业是城市商业的基础。

此外一个城市的发展还有一些特色街区,反映城市特色的文化。北京、上海、还有其他城市都是这样。

今天的研讨会就是请大家来研讨商业区,怎么去规范运营和管理,为什么有的商业区建设非常好,有的商业区建设不行,有的商业区投资了不少钱,但是就是不活跃,另外还有商业区运营和管理问题。一方面把商业区当成一个企业来进行运营。另一方面加强管理和规范,这些管理有些是采取企业化的管理方式,有些是采取行业协会的管理方式,有些是采取政府的管理方式,商业区不管主体是谁,必然是有运营和管理的,这里也就涉及到了科学的运营和科学的管理。标准提出来有几个方面内容:一般商业区的要求,设施设备的要求,公共设备设施的要求,沟通与协调的要求,安全与应急,还有如何评价与改进。今天我们就是聚焦两个主题,一个是研讨,另一个是标准修改。

        三、海淀区商业服务协会周平会长介绍甘家商业区建设

甘家口商业区经历了一个改造、完善、提升一个过程,甘家口商业区在1997年来改造的,但是改造完了以后,甘家口大厦成了一个现代化的大厦。但是周边的环境没有得到改善。一个店好是不行的,现在不是店和店之间的竞争,而是一个商业区和一个商业区的竞争,管理运营好,吸客能力就强,管理运营的不好,吸客能力就弱。

        第一部分  商业区基本情况

        甘家口商业区位于海淀区的东南部,紧邻西城区。商业区辐射区 (1.5km):面积约7平方公里,服务人口约25万人。其中:核心商业区(500m):服务人口约7.9万人:社区常住人口8845户,约5.6万人,单位就业人口约1.4万人,公交带来的商业客流约0.9万人。核心商业区:甘家口社区商业中心范围,北至车公庄西路、南至阜成路、东至三里河路、西至首体南路,总面积约0.74平方公里。甘家口商业区(核心商业区)内含基本业态和鼓励性业态商业数量共265家,商业面积约为15万㎡,人均商业面积达1.9 (服务人口7.9万人)。甘家口商业区内业态分布情况:基本业态(10项):百货店、大型综合超市、便利店、药店、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务。鼓励业态(10多项):餐饮食品、专营店、旅馆、医疗保健、健身休闲、房屋租赁等中介服务、宠物服务、图书音像店、照相馆、文化娱乐等。

        第二部分  商业区的规划愿景

        简单回顾:在甘家口商业区2009年的规划中,计划在12年内将本商业区打造成为方便、舒适、美观、规范的社区商业示范中心。成为生活、工作之外的“第三生活空间”(已基本实现)。购物消费空间、营造社区归属感的情感交流空间、联系快节奏工作和生活的心理舒缓空间。

目标:进一步完善商业区建设,提升百姓满意度,优化环境,促进商业区消费增长。

        任务:完善服务功能,达到示范标准;优化景观环境,提升商业形象;改善交通功能,方便居民出行。建设“一心四区”的商业功能优化布局:甘家口大厦作为社区商业中心、阜成路北一街社区特色餐饮区、三里河路为社区主题餐饮区、顺天府周边为功能服务区、增光路临街商铺区。社区商业中心由甘家口大厦、超市发、朗悦酒店及甘百街临街精品店构成。甘家口大厦作为社区百货店,增加商品品类,提升品牌和服务水平。超市发甘园店改造成社区综合大卖场,同时提供部分便民功能服务。甘百街临街店铺(底商)往精品专卖店方向改造。阜成路北一街社区特色餐饮区,强化阜成路北一街的社区餐饮功能,改善就餐环境,增加餐饮类型和特色。三里河路社区主题餐饮区西侧以主题商务餐厅为主的餐饮街。

        顺天府功能服务区由顺天府超市、金泰堂药店、迪亚天天便利店以及路边果蔬亭等组成,作为深入社区的服务点。增光路临街商铺区由老北京炸酱面、禾谷园、稻香村、茶艺、烟草、肉店、家电维修等组成,增强服务职能,改善景观环境形象。

第三部分:商业区提升改造内容

        2010-2012年,按照区委、区政府的统一部署,在全区首次探索新型社区商业中心的发展模式。 2009年商务委请专门的设计公司对甘家口商业区进行了全面的调研,在此基础上,制定了切实可行的改造规划设计方案,决定分六方面对甘家口核心商业区进行提升改造:社区商业中心商业设施改造(甘家口大厦、超市发甘园店外立面改造及内部业态提升)阜成路北一街拓宽改造、超市发南侧平房区改造、增光路休闲广场改造、甘家口大厦西侧垃圾楼改造、甘家口大厦门前停车场改造。2013年,甘家口街道又继续投资30万改造了甘百路和阜北一街,共安装护栏527米,使这两条街道因长期乱停车造成的拥堵问题得到了很大程度的改善。改造完成后的阜成路北一街宽7.5米,道路通行能力得到较大改善。超市发南侧平房区改造建成街角公园,成为市民休闲娱乐的场所,受到周边居民的欢迎。

        第四部分:具体指标情况

        提升改造后核心商业区的连锁化率提升到60%,品牌化率达到90%2011年总营业额同比2010年递增在20%以上。甘家口大厦作为商业区的核心,外立面改造后,典雅、温馨,楼体面貌焕然一新。内部通过封天井和回购面积的方式,增加了近3000平方米的经营面积。同时进行业态调整提升,其中百货业态新引品牌78个,地下一层超市扩大了经营面积,引进新品1600多种,效益得到很大提高,2011年同比增长23%,营业额突破了8亿元;超市发甘园店外立面改造及内部业态调整提升完成,新增营业面积300平方米,单品数达到4443种,经济效益也得到了提升。调整完成后与甘家口大厦的超市形成良好的错位,互为补充;

        南侧平房区累计腾退面积超过2600平方米,改建为园林绿化广场,受到周边居民的一致好评,现在已经是社区居民休闲娱乐的好场所。阜成路北一街拓宽和甘百街交叉口改造工程完成,区域道路交通得到进一步优化。

        第五部分:经验和体会

        政府高度重视。海淀区政府将甘家口商业区的建设列为政府主抓的民生工程。从商业定位、城市景观、交通环境等方面入手,成立了甘家口商业区改造建设工作指挥部,梳理出30个专项工作任务。区主管领导亲自抓。主管商业的副区长陈双在商业区提升改造期间每半月到甘家口商业区召开一次现场办公会,现场督促进度,解决实际问题。商务委重点协调。由商务委主任牵头,各相关职能部门按照功能布局规划,全面展开改造建设工作。政府财政支持。海淀区财政共计拨款近2000万元,支持甘家口商业区改造升级。科学研究,规划先行。本次升级改造能够顺利实施得益于2009年详尽的市场调研及细致的规划研究。商业区单位积极配合。本次调整包括有甘家口大厦和超市发外立面及内部的商业设施提升改造,得到了相关单位的积极配合。建立长效管理机制。由甘家口街道成立了甘家口商业区管理工作站,办公地点设于街角公园。

        第六部分:建议

        商业区要形成长效管理机制,成立管理工作站或商业区管委会作为日常管理机构,对商业区的环境、道路安全、卫生等方面进行管理。无论是新的商业区还是旧的商业区改造,建议商业区的临街店铺在外立面和门头上应统一规划设计,尺寸上统一要求。商业区内商铺协作发展到一定阶段,可以参考新加坡的商业区管理模式,成立商会或协会整合商业区内的商业资源,形成统一的营销推广策略,树立商业区的整体品牌形象,提高知名度和美誉度,以吸引更多的客流。

        四、项目负责人蔡京蓉高工介绍城市商业区运营管理指南标准

        项目来源是国家质检总局的质检公益项目,鉴于目前国内有许多商业区,商业区商业网点的规划规划都是由政府批下来的,也是“十八大”以后,政府转型。他不是说管理,叫服务治理,这个商业区的运营管理,不是说管理到商业店,那个店怎么装潢,从政府角度不去参与,因为这是属于市场竞争的行为,那么政府能做的是什么?有一些服务,来为商家提供服务,他该怎么做。目前,这个方面管理量较大。各政府职能部门,都在自己商业区管。这样就很乱,没有一个机构来统一管理。现在公共部分的管理应该是有一个人来协调,王府井是政府派出机构是在做公共事业的,前门也在做。但职责不是很清晰,也没有过多的经验和人才储备,基于这样就做一个研究,我们政府基于这样应该做什么,怎么做。不是商业怎么运营,是公共管理部分。从这几个方面,一个商业区肯定涉及设施,公共环境,交通。这个提出,政府部门应该知道,我设备设施应该达到什么样的要求,另外政府服务部门,他要去协调众多的商家和职能部门给他一个指引。最终能提高改进,建立一个评价体系,建立一个评价然后怎么整改。是基于这种思路来做的,商业怎么运营我们是不知道的。在坐的有管理部门、商家、总裁都有自己的经验,你们提出可以达到的水平,可能政府的服务更适合商业的发展,找到大家能接受的一个点来维护和提高。

        五、北京市海淀区商委主任甄蕾

        对于一般要求的第三点,应协助有关职能主管部门在商业区内执行公务。就从海淀的角度上,因为它分不同的层级,有的是大的商业区,肯定有区域的街道,有地区管委会给予一定的管理,比如甘家口这边就是街道来负责,周边的环境交通市容市貌等等,可能有些专业部门管,但是他的交通还有街道的一些其他的方面可能是需要街道的来管。我们中关村西区有一个专门的管委会,他不是说是协助,有专门的派出所,在那个区域都有专门的执法机构,要是没有根本就管不住。所以这个管理分几个层级,所以我就觉得协助这个词不太对。

        特别适用于特殊的商业有一个管理机构,比如东城那边,南锣鼓巷,这个标准特别适合这一层次的,在全国的适应范围就不强。对开发商自己运营的可能更适合一点,但要针对像翠微、甘家口等着一些周边的情况适应不了。现在这个商业区的建设和发展,现在我们不是单纯意义上的商业区,我们打造第三方空间,它赋予的不仅是商业化的功能了,还它赋予了社会化的很多功能,现在讲社区商业中心,很多有餐饮,这样把周边老百姓吸引过来,但它确确实实解决了一个厨房的功能,或者说厨房的延伸。现在有很多年轻人,老年人,没人照顾,怎么办,可能就在社区商业中心来解决。

        这些来讲,有些孩子的教育,上课,养老,实际上对周边的志愿者还有老年人的照顾,他们还承担着这样一个职责。在定义这个事情上能够考虑进去。另一个管理内部运营商的,还有委托一个公司来做,这个标准非常细,但是要说到外部的周边公共设施,实际上很多就是给政府的。商业区的建设不是一个模式,有好多的模式。另外对社区商业,要有一些必备业态的要求。北京市出台了按照人口比例要有一些蔬菜,早餐等必备业态的要求。总体来说还是比较细的,要作为标准还是很好的。

        六、王府井商业街监管办李多多发言

        从王府井商业街监管办来说,符合咱们这个指南的这个政府统一规划城市商业区。我介绍一下,这个机构主要当时的任务就是为了推进王府井地区的规划,当时有46个项目,为了推进这46个项目,有了这么一个规划。当时叫王府井地区开发办公室,后来开放到一半的时候,后期的开发问题出来了,因为懂开发的不一定懂管理。所以,王府井商业管理委员会,属于商委地下的一个事业单位,就把商业管理的一些职责也放进来了。到目前为止主要是三大职责:

        第一个就是项目,并且还有一半还没有建设完,所以这个也还在协调,促进相互的合作,包括以前的拆迁。

        第二个就是综合管理。刚刚谈到协助有关部门执行公务,实际上当时2000年关于王府井步行街的管理的一个办法,明确了王府井步行街的管理职责,就两个执行综合管理和协调。综合管理实际上我们没有什么执法权,我们主要就是协调着做一些。协调地区为了管理王府井地区的管理工作有两个派出所,有一个工商所,还有交通队,还有环卫所,物业公司。当时叫四位一体执法,当时是由我们来牵这个头,但是我们自己没有执法权。

        第三个职责就是商业发展这一块,开发完了以后城区建设。一开始这帮人里面懂商业的不是特别多,怎么让王府井的业态更合理,一些品牌入驻更时尚化,怎么规划王府井的商业规划,这是商业发展方面的职责。王府井为了做好王府井地区的管理工作,当时区委区政府非常重视,所以在1999年之前花了几年功夫在硬件设施上实施整体改造,1999年重新对外开街。所有的占地面,景观,交通包括一些城市家具,硬件设施在当时那个年代可以说站到了全国一流的高度上。软件方面,政府提供了政府管理工作办公室,就是政府来协调,做好一个综合管理。

        到了1999年以后到了现在,15年过去了,现在出现了很多问题,很多景观落伍了,道路开始破损了,商业业态出现问题了,有些门店空了需要转租的时候反而进去的都是那种食品店。比如稻香村,全聚德居多,因为他能够短斤少两,它能够用他的店面来找到他的营业点。而真正的一些品牌反而不行。我们也想借着一些机会来把王府井进行提升。在王府井南口和北口,搞个地下商业街,但是从目前的规划来说投入比较大,但是形成的面积比较大。通过地下,把王府井的一些人流引导应该有一定的好处。借着这个把王府井的一些道路设施,包括广告牌,做一个广告牌。当时规定的时候是设十块,现在是越来越多,越来越乱。现在做起来还有一些利益的冲突。

        刚刚看了一下指南标准,2009年商务部也发布了一个商业街的规范,咱们这个和商务部有什么区别呢,从里面的内容来看的话还是挺详细的。刚刚主任也说有些话从我的理解来说就不是协助了,可能就是协调。很多事情,比如搞活动,审批机关是公安局,我们只是提供场地对各类活动要进行监督和指导。比如在王府井搞一些销售的活动,提供营业执照,对王府井管理机构来说可能有一点难度,执法部门就直接处理了。我们批完了以后还得去各个管理部门审批。再就是在运营管理主要是公共环境这一块,能不能有一两句话可以说机构能够结合地区的实际制定商业业态的指导目录,有时候我们挺矛盾的,有些事情如果交给市场,不管不行,但是要管又没有依据。再一个商会的事情,我们想成立,但是国家的社团管理条例没有规章制度,我们就想等着这个出来去做,这里面有没有行业自制的一个功能。商会是商家自己成立,如果成立,我们有牵头的作用,牵头成立完了之后再退出。

        七、东城区商委规划发展科  靳州

        首先说这个指南标准,确实是很难的一个东西,要考虑大部分能做到的,但是因为中国太大,差异又特别大。将来指南指导的一个方向,在适用方面可以提高一下。毫无疑问,高端的,还有繁华的,发展比较良好的,可能都有政府派出的机构来管理,还有一个统一的部门规划。这一句话可以不加,不用规范。现在达到标准的大多数应该都有这一条,或者是以一种变形的形式来存在。这一个加上的话,有些东西把国有部门卡的死死的。如果要是没有这些机构,只是没有达到指南的这个标准。

        对一些企业来说如果没有管理机构,但是发展前景又比较好,政府部门也愿意帮你来建设这个机构。加上这个没有限制,不加也没有必要考虑。再一个直接面向城市居民,直接写消费者就完了,不用非要城市消费者。公共场所的运营监管,协助等等的那个大型活动的组织,首先这个机制一个困惑是主体的问题,主体来说差异还比较大。像甘家口大厦主体还比较完整,有的就特别的完整,有的主体差异特别大。说到商业区,甘家口大厦,业主单一的,产生了一定辐射以后,应该区分一下责任和义务,业主负什么责任,接受法规的监管。再一个就是业主也分大业主和小业主,从大到小也是必然要区分的。首先是单一的业主,再有一个是集体的业主,大业主像一条街的龙头企业,他应该付一定的责任。再有一类鼓励商业协会,有一些业态特别多,辐射面再大的情况下,以协会的形式再承担一部分责任,政府部门有义务对机构和责任人提供机构和指导。再有一个再广泛来说,集体协商组织,因为这是一个大方向。行政方面很多政府都解决了,现在到了一定发展阶段来说,商家也需要一个规范,政府部门需要挨个的去协商。这一段来说不用列举事例。请把一些相关机构完善了。成立一种机构,然后有一些有中介组织的话可以协助政府配合执法、宣传法规的责任。

        八、前门大街管委会唐丹发言

        我来说一下前门的现状,按照规范的写法,有一样的也有不一样的,我们这边70%都是面对外地游客,本地的居民占很少的一部分,而且我们商业街区管理只有商户没有居民。我们现在有两个专业的运营公司,在我们商区里面,除了运营管理公司以外还有专门的工商,税务,派出所,消防卫生都有,所以说我们前门管委会的职能定位其实很大部分也是协调。确实这些职能我们都在做,但是对于前门管委会来说,他的份量是不一样的。像交通有交通局,在商业经营这一块我们就侧重的多一些。目前这里没有涉及到的,但是我们持续在做的有规划的职能,我们要对于商区的发展,不仅仅在商街开放之前我们要给予规划和定位,在持续开放期间,比如“十一五”,“十二五”,三年和五年这些规划我们都在做,现在也遇到了很多的瓶颈。

        我们在考虑业态升级,我们也正在制定一个业态目录,对于招商公司,招商部门在招商过程中有这个审批权。这是我们工作的一部分,商业经营这一块,我们管委会要对全体商户的经营业绩,要检测,要分析,要定期出分析报告。分析报告是为今后决策服务的,可能相对比起来,和市容市貌交通,那些我们也要协调,重心不一样。设施设备,这个是由运营公司去做,我觉得不知道国家是否在在多大的商区里面对有多少休息社区有没有规定,像我们这种特色商业区的管理模式很多。

九、北京翠微大厦 徐涛发言:

        翠微定位为公主坟高端商务旅游区,在这里确实也有点体会因为整个公主坟的商圈确实也是城市里面一个商业中心,在这个中心里有许多的企业,从一般商业逐步的成为高端,成为上市的企业,经营面积也逐步在扩大。另一个可能有城乡贸易中心,它也是独立的一个商业,同时这周边还有好多业主物业出租的这种商业的组合。包括公主坟东北角的国美。整个城市的商业的区的形成产生的业主业态的管理就多层次,定义为一个商业区,这个商业区有两个来源:

        一种来源是政府在开发推动时候有可能形成一个很好的城市商业中心。再一个就是在发展的过程中,由于城市的发展形成了一个商业的规模和能力,再进一步的改造和调整。

        调整实际上也是城市商业区运营的概念,我们把它定义为一个商业区,然后逐步的去发展起来。像我们街道也是一个管理的组织。许多的工作也有一些部门再进行管理,这可能是一个企业里的一个感觉和一个体会。对照着运营管理指南,我有这样一个想法,如果说从一个全国的城市商业区运营指南的话适应范围广,商业区到底是怎么来的,就涉及到后来的一个管理的主题。

        咱们这里指的是区的运营,在这个概念里,有这么几个不成形的建议:

        在结构上能不能这么去考虑,一个是成立城市商业区肯定有一个大体的来源,这样便于去指导工作。在具有服务能力的时候成为一个城市商业区,成为一个商业区肯定有大体的标准型的概念,也便于后面规范的要求。这里头可能设施有什么样的规模,也有的设施达不到那个规模,有的根据这个标准在适合它城市里可以做一个城市商业区,那么这样的话适用性就强。

        第二个是,符合哪些规范,又要把城市商业区作为一个整体来看的话,无论是他的调整还是规划建设还是运营。这里头都是要符合治安、消防、城市绿化,排污等等的要求,它需要符合国家的哪些规范,这里面有些是已经有的,也有的一些没有,是城市商业区将来在发展中需要去做的哪些工作把它去提出来。把这个问题覆盖以后,无论是有这个专门的管理机构还是一般的像我们大的企业来说,都要去尊重这个规律,还是政府在管理的时候都按照这个规范来做。规范里没有的我们把它提出来,所以说这里面有些话就太细了,可以把它调掉了,站在了上面一个管理机构怎么来做,那它的适用性可能就不会太好。能不能在这里面,法规没有的,城市商业区应怎么做,这样的话,做一个指导性的时候都有一个依据和规范,这样就成了国家级的规范。如何应用规范进行策划组织。有一些商业街是有一些特色的问题,这里头有没有可能描述一下,达到什么样的城市服务的目标和标准,都有一个促进了公平和诚信经营的概念,这个概念作为一个大的标准,但是它肯定是要去符合处理一些契约,这种契约他对顾客一种契约的关系,各区各地方,它是在城市商业中心出来的时候,比如规模、人口、流量,鼓励的服务的特色。这样的话作为运营指导城市商业管理适用性就可能就大一些,我是作为企业需求的来说的。

        十、北京当代商城公司总经理 徐源发言:

        提出城市化,会应该说在全国,对未来需要这个指南的规范,这个立题非常好。对象,涵盖的面,内涵在哪,需要冷静的分析一下。商业区有几种:

        一种就是传统的,地方特色形成的传统商业区,比如南方的一些地区,以酒的生产交易商贸为核心的商业区,这是传统形成的,不是政府去组织形成的。这是必须要进行规范的。

        第二种,随着城市的发展,区域化的中心商业区出现。随着商业地产的开发,我觉得在我们规范里面,不能单单的说必须是城市由政府统一规划开发管理,不能局限在这里。

        尤其是随着城市化的推进,与大环境不符。刚刚洪教授刚刚分析的非常对,四种商业中心,除了有公共的,共性的商业区管理以外,还可以加入点这种,我们有四种商业区的各自的特色体现在哪。但是如果说你都不去区分,有的人太宏观有的人又太微观,宏观的是哪些共性的,微观的又是哪些共性的,架构要清晰,逻辑性要强。管理的程度不要统一管,一定要有协会,商业协会也不行,也要按情况来。包括在台湾,在新加坡,商会都是代表一个城市、一个行业、一种文化,这一块我觉得也要顺势而为,也不能统一规定,只要有一个管理主体就行了,因为我们市场走到了一定程度以后,肯定会有一个主体来管理规范,咱们是要鼓励形成这种自立的机制。

        中国的商业发展畸形,本来要不了那么多的商业,但是大家都来做商业,住宅不好做,以购物中心的形式来做,占地方,一下市场的供需矛盾就产生。按照商业区的划分我们在这里就好叙述了。再一个就是虽然我们这个城市商业区,它主要是指环境公共设施这一块,但是大家别忘了,我们的个体就是公共,公共就是个体,这里面就是产生了光污染的问题等,现在很突出的LED的问题,LED曾经应用,但是泛滥以后,对交通有没有影响。从商业行为来讲是不讲这个的,咱们作为区域的商业管理就得有管理就得有要求,面积不能超过多少,这就是说在不同的商业区就要有要求。

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